Rynek nieruchomości pod koniec 2009 roku

Zbliża się koniec roku i czas na zrobienie małego przeglądu sytuacji na rynku nieruchomości. Będzie to o tyle ciekawe, że dostępne są już raporty z danymi za październik. Pod lupę wziąłem raporty  RedNet Consulting, szybko.pl i Expandera, oraz Open Finance i oferty.net. Widać z nich, że na rynku zapanowała mała stabilizacja lub stagnacja (zależy od punktu widzenia).

To co niewątpliwie wpływa na pewną stabilizację sytuacji na rynku to pewien powrót akcji kredytowej. Wprawdzie kredyty hipoteczne w walutach są nadal niemal niedostępne, ale na rynku zaczęły się pojawiać już kredyty złotówkowe na 100% wartości nieruchomości. Jest to niewątpliwie zmiana zauważalna bo rok temu takie kredyty błyskawicznie zniknęły z oferty banków. Poza tym jest jeszcze "rodzina na swoim", która przyhamowała spadek cen niektórych kategorii mieszkań.

Widać wyraźnie, że spadek cen przyhamował. W niektórych miejscowościach ceny w październiku nawet wzrosły. Niemniej jednak kurczy się pula mieszkań drogich, zwiększa zaś tych o przeciętnych cenach oraz najtańszych. Według szybko.pl w Krakowie rok temu blisko 9% oferowanych mieszkań miało cenę powyżej 10 tys. zł za m kw. obecnie ich udział w ofercie wynosi już tylko 1,7%. Spadają więc ceny dużych i drogich mieszkań. Niższy segment rynku ustabilizował się. kotwicą może tu być poziom cen wyznaczany przez program "rodzina na swoim". Ponadto mieszkania małe znacznie lepiej sprawdzają się na cele inwestycyjne. Wg. analityków NWAI Domu Maklerskiego na celowniku inwestorów znalazły się mieszkania małe, jedno- lub dwupokojowe. Kluczowe znacznie ma też dobre położenie i skomunikowanie mieszkania.

Znacznie łatwiej jest także sprzedać małe mieszkanie - wg. Metrohouse średni czas sprzedaży mieszkań jednopokojowych wynosi 93 dni. Właściciele mieszkań czteropokojowych i większych szukają nabywcy przeciętnie około pięciu miesięcy.

Zmniejszyła  się też ilość nowych rozpoczynanych inwestycji. Teraz nie ma to jeszcze wpływu na ceny bo na rynek wtórny trafiają mieszkania kupione przed laty na cele inwestycyjne. Ich właściciele teraz powoli przestają wytrzymywać stagnację i wystawiają je na sprzedaż. Serwis Szybko.pl odnotował w trzecim kwartale ogromny wzrost liczby mieszkań wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym. W Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu oraz w Łodzi jest ich dwukrotnie więcej niż trzy miesiące wcześniej. Nie wpływa to znacząco na obniżkę cen prawdopodobnie przez zwiększone mozliwości kredytowe nabywców. Niemniej jednak jak sytuacja się rozwinie zobaczymy w początkach przyszłego roku.

Prawie nikt nie kupuje dziś mieszkań z myślą o ich wynajmowaniu. Rentowność najmu utrzymuje się na poziomie od 4% do 5% rocznie, a więc na poziomie rocznych i dłuższych lokat bankowych. Ceny najmu spadły ze względu na udostępnienie do wynajmu mieszkań kupionych w latach 2006-2008, które wcześniej stały puste.

Na koniec obserwacja z własnego podwórka. Deweloper w bloku na przeciwko nie sprzedał wiele mieszkań przez ostatnie 10 miesięcy. Poszło chyba jedno, ale cena ofertowa jest bardzo wysoka. Zatem końca kryzysu w nieruchomościach nie mogę jeszcze ogłosić. Poza tym dużo jest ofert wynajmu mieszkań. Wiszą po parę miesięcy co wskazuje, że dla wynajmujących mieszkania rynek jest trudny.

Podsumowując. Mamy stagnację na rynku. Ceny małych mieszkań mogą wkrótce zacząć iść do góry bo przecież ich liczba jest ograniczona. W segmencie mieszkań dużych będą pewnie stały w miejscu z tendencją spadkową. To przekłada się na niewielki spadek cen średnich. Będzie tak zapewne do momentu kiedy rynek nie oczyści się z nadmiaru nieruchomości i kiedy okaże się, że znowu trzeba kupić dziurę w ziemi bo mało kto przez 2009 rok rozpoczynał inwestycje.

PS. Uzupełnienie z 30.11.2009 - Warto również przeglądnąć raport AMRON-SARFiN  opublikowany przez Związek Banków Polskich. Po raz pierwszy ZBP zdecydował się przygotować kompleksowy raport na temat rynku kredytowego oraz rynku nieruchomości. Przeanalizowano informacje dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości. Począwszy od drugiego kwartału 2009 można mówić o stabilizacji. Jednocześnie widać wzrost ilości transakcji.