Apartamenty w kurortach wakacyjnych II

Rok temu rozważałem kwestię sensowności inwestycji polegającej na zakupie w turystycznej miejscowości apartamentu na wynajem dla turystów. W tym roku sam postanowiłem skorzystać z takiej oferty wypoczynku i wynająć nad morzem mieszkanie na kilka dni. To też skłania mnie do powrócenia do tematu i przyjrzenia się jeszcze raz, może nawet dokładniej kosztom, prowizjom i potencjalnym zyskom.

W ubiegłym roku doszedłem do wniosku, że jedyna sensowną droga aby otrzymać sensowny zwrot z inwestycji w takie mieszkanie jest zlecenie specjalistycznej firmie zarządzania nią. Uważam, że teza ta nadal jest aktualna. Sam z resztą w tym roku skorzystałem z usług takiej firmy.

Koszta są niemałe. Po pierwsze aby móc wynajmować mieszkanie "letnikom" należy je kupić, urządzić, wyposażyć i utrzymywać w należytym stanie. Cześć z tych obowiązków może wziąć na siebie obsługująca nas agencja, ale nie wszystkie. Koszt zakupu i wykończenia mieszkania ponosi inwestor, podobnie media, bieżące remonty, etc.

Do obowiązków takiej firmy (agencji obsługującej wynajem) należy marketing, obsługa rezerwacji, umów najmu, dbanie o czystość, pościel, ręczniki, doglądanie, obsługa recepcyjna, jakieś bieżące drobne naprawy. Najważniejsze jest troszczenie się przez taką agencję aby mieszkanie miało możliwie duże obłożenie przez cały czas, czyli dbanie o marketing i obsługę rezerwacji. Za to agencja inkasuje niemałą prowizję - około 30% ceny wynajmu. A cena zależy od standardu i poziomu cen w hotelach w danej miejscowości.

Spróbujmy policzyć jak to wygląda. Weźmy za przykład ofertę firmy Royal Apartaments w Sopocie. Załóżmy, że kupilibyśmy mieszkanie w nowym budownictwie w Sopocie... dajmy na to na nowo budowanym osiedlu, niedaleko centrum, na trzecim piętrze, powierzchnia powiedzmy 45 metrów kwadratowych. Według tej strony, za takie mieszkanie zapłacimy (stan deweloperski) 527 tysięcy zł. Termin realizacji podany na stronie jest terminem faktycznym, tj. teraz te budynki tam stoją - widziałem naocznie.

Więc wydaliśmy 527 tyś, do tego jakieś 50 tyś na wykończenie  + umeblowanie i urządzenie to jakieś kolejne 25 tyś. W sumie nieco ponad 600 tyś z grubsza licząc i gubiąc po drodze koszt notariusza i inne tego typu koszty transakcyjne.

Załóżmy zatem, że nasz apartament będzie z grubsza odpowiadał temu, zarówno pod względem standardu jak i stawek. Przeliczmy zatem stawki za wynajem i prognozowane obłożenie posługując sie danymi z tej oferty. Żeby uprościć rachunki wziąłem dane z wykresu "Średnia przychodu z wynajmu mieszkania 1-pokojowego w cenie 200 – 220 PLN/doba" i przemnożyłem przez 1,3 zakładając, ze nasze mieszkanie wynajmiemy drożej tj. około 250-370zł za dobę, ale możemy nie uzyskać takiego obłożenia. Będziemy mieli zatem przychody w sezonie wynajmu następujące:

• maj - 2600zł
• czerwiec - 4550zł
• lipiec - 8320zł
• sierpień - 5746zł
• wrzesień - 4004zł

Wygląda mi na to, że podane w tej ofercie liczby to przychody już po odjęciu prowizji firmy obsługującej nasze mieszkanie. Zatem w sumie da nam to w sezonie wynajmu przychód dla nas łącznie 25220zł brutto. Załóżmy także, że przez pozostałe miesiące uda nam się wynająć to mieszkanie za stawkę 1000zł brutto za miesiąc to nam da  9000zł dodatkowego przychodu, którego jednakże nie będę doliczał ponieważ założę również, że ten przychód zużytkujemy w całości na takie koszty jako malowanie mieszkania, wymianę niektórych sprzętów, naprawy, ubezpieczenie, etc. Załóżmy, że miesięczne koszty utrzymania takiego mieszkania (czynsz, woda, prąd, kablówka, internet) wyniosą 600zł miesięcznie. W sumie w roku będzie to koszt rzędu 7200zł. Po odjęciu tego kosztu zostanie nam 18020zł.

Załóżmy teraz, że opodatkowujemy się ryczałtem ewidencjonowanym i na przychody z wynajmu przypada stawka 8,5%. Mamy więc do zapłacenia łącznie 25 220 * 0,085 = 2 143,7 czyli 2144 zł podatku (ryczałt oznacza, że naliczamy 8,5% od przychodu bez uwzględniania kosztów). Na rękę zostaje nam zatem 18 020 zł - 2144 zł = 15 876 zł.

Czy to się opłaca? Kwota którą otrzymamy na rękę stanowi 2,6445% naszych 600 tyś złotych, które włożyliśmy w naszą inwestycję. Trochę mało, jest to wprawdzie kwota już po opodatkowaniu, ale szczerze mówiąc spodziewałem się więcej, co najmniej dwu-trzykrotnie.
Oczywiście przyjęliśmy tu dosyć ostre założenia, corocznych remontów i wysokich kosztów utrzymania. Ale pamiętajmy, że założenia dotyczące obłożenia mogą być przesadzone optymistycznie w drugą stronę. Z resztą nawet doliczenie tych 9000 tysięcy niewiele by zmieniło, może otrzymalibyśmy nieco ponad 3% zamiast 2,6%? Gdybym przemnożył dane o współczynnik 1,5 a nie 1,3 to otrzymałbym może kolo 4% dalej mało, ale trochę lepiej...

Ktoś może powiedzieć, że nie uwzględniłem wzrostu wartości nieruchomości... owszem, ale chciałem policzyć dochody z samego wynajmu. Okazało się, że mogą one być co najwyżej dodatkiem do tego zarobku wynikającego ze wzrostu nieruchomości, ale same w sobie nie są zbyt rewelacyjne. Warto zatem dobrze sobie policzyć i zadać pytanie jaki jest nasz cel i zastanowić się czy opłaca nam się zlewarować np. kredytami.