Nieruchomości na wynajem, podnajem i powierzenie zarządzania wynajmem

Spływający regularnie dochód z wynajmu nieruchomości jest chyba marzeniem każdego. Gdyby jeszcze posiadanie takiego strumienia dochodu nie było okupione stresem związanym z koniecznością pozyskiwania, pilnowania i sprzątania po najemcach, każdy właściciel mieszkania na wynajem byłby wniebowzięty. Nieruchomość wynajmowana może bowiem generować dochody, ale mieszkanie stojące puste w oczekiwaniu na najemców to w zasadzie same koszty.

W naszym kraju rynek najmu mieszkań jest, w porównaniu z krajami zachodnimi, dosyć prymitywny. Składają się na to czynniki związane z otoczeniem prawnym i zaszłości historyczne. Na zachodzie w nieruchomości na wynajem inwestują często duzi instytucjonalni inwestorzy albo ludzie kupujący od razu więcej mieszkań, a zarządzaniem operacyjnym samym procesem najmu zajmują się wyspecjalizowane agencje. U nas w większości przypadków rzecz realizuje się metodą chałupniczą.

Dlatego też z zainteresowaniem dostrzegam pojawienie się w Polsce wyspecjalizowanych podmiotów, które zajmują się najmem nieruchomości. Natknąłem się na temat czytając wywiad z Mateuszem Brejtą.

Sednem tego wywiadu był koncept biznesowy polegający na podnajmie już wynajętych mieszkań. Polecam lekturę, nie chcę się tu o tym rozpisywać jako o sposobie na życie (choć też ciekawe). Ja chciałem zahaczyć o temat z innej strony.

Rzecz w tym, że już zaczynają działalność w Polsce firmy specjalizujące się w obsłudze mieszkań na wynajem. Działanie takiej firmy polega na tym, że podpisuje ona umowę z właścicielem mieszkania zobowiązując się do opłacania regularnego czynszu. Jednocześnie zgodnie z umową firma jest uprawniona do podnajmowania mieszkania dalszym najemcom. Firma bierze na siebie wtedy wszystkie ryzyka związane z "obsługą najemców" ich wypłacalnością czy kontrolowaniem. Firma sama odpowiada wtedy za znalezienie chętnych do wynajęcia mieszkania. Właściciel otrzymuje regularny czynsz. Wpływy dla niego są oczywiście niższe niż gdyby sam zajął się całą otoczką związaną z "obslugą" wynajmu mieszkania, ale za to są pewne i z barków ma zdjęty bagaż zaprzątania sobie głowy najemcami. Idealne rozwiązanie dla kogoś kto inwestycję w nieruchomości traktuje jako inwestycję finansową i nie chce bawić się osobiście we wszystkie sprawy związane z najmem albo nie ma na nie czasu.
 

Oczywiście nic nie jest za darmo. Oddanie części ryzyka i powierzenie pewnej pracy profesjonalnemu podmiotowi wiąże się z tym, że część zysków z tytułu wynajmu mieszkania trzeba oddać "za zarządzanie". Dla kogoś posiadającego mieszkanie usługi takiej firmy jaką prowadzi pan Brejta, czy Muturi mogą być wybawieniem od kłopotów "użerania się z najemcami". Dla kogoś kto chce wejść w nieruchomości aby potraktować je jako inny rodzaj inwestycji "finansowej" przekazanie komuś mieszkania w zarządzanie uwalnia od maczania sobie rąk w rzeczach, na których się nie znamy.

Każdy winien ocenić, czy opłaca mu się taki układ i czy sam byłby w stanie zrobić wszystko lepiej samodzielnie. Niemniej jednak istnienie takich podmiotów, które za opłatą przejmują zarządzanie mieszkaniem, pozyskiwaniem najemców i windykacją, jest szansą na rozwój tego rynku.