Kilka słów o nieruchomościach na wynajem

Natknąłem się ostatnio na parę wpisów na różnych blogach, gdzie zajmowano się tematem nieruchomości na wynajem. Generalnie temat jest obecnie mocno popularny i chciałbym podzielić się tu swoją refleksją.

Otóż spotykam się z wieloma opiniami, że najem nie jest tak opłacalny jak to się go rysuje i za jaki się uważa. Jest w tym dużo prawdy, co nie oznacza że opłacalny nie jest - do tego dojdziemy. Rzecz w tym, ze niejednokrotnie na temat opłacalności najmu wypowiadają się ludzie licząc przychody nadmiernie optymistycznie, a koszty nad wyraz pobieżnie. Są też tacy, którzy liczą zupełnie pesymistyczne i oderwane od rzeczywistości stopy nie oparte na faktycznych danych o realnie nadającej się do najmu nieruchomości. Uzyskują w ten sposób stopy zwrotu, które w rzeczywistości dla danej nieruchomości są zupełnie inne. Koszty należy liczyć w pełni a przychody ostrożnie.

Druga rzecz jest taka, że opłacalność najmu zależy w dużej mierze od ceny, za którą kupiliśmy nieruchomość i kosztów jakie ponieśliśmy przygotowując ją do najmu. Bardzo trzeba tych kosztów pilnować i wiem z doświadczenia, że niejednokrotnie mają one tendencję aby się rozrastać (szczególnie koszty remontu i wyposażenia). Trzeba dokładnie analizować biznes plan danej nieruchomości i pilnować kosztów na etapie remontu czy zakupu sprzętów.

Dwie takie same nieruchomości kupione po nieco różnych cenach i wykończone w rożnych budżetach, wynajęte na identycznych warunkach przyniosą różne stopy zwrotu.

W końcu, są takie nieruchomości, których po prostu do najmu się nie opłaca kupować.

Kolejna rzecz jest taka, że w wielu analizach, które czytamy na sieci spotykamy się z uśrednionymi wskaźnikami rentowności najmu. Generalnie to moim zdaniem takie uśrednione analizy można wyrzucić do kosza. Po pierwsze rynek nieruchomości jest rozgrzany w segmencie mieszkań nowych gdzie deweloperzy pompują ceny. Po drugie trzeba analizować daną konkretną nieruchomość, jej konkretny stan i potencjał a nie średnie rynkowe. Średnie mieszkanie nie istnieje. Może jak ktoś ma portfel setek mieszkań to jakąś średnia osiągnie, ale realnie trzeba się skupić na aspektach danych konkretnych nieruchomości,które się chce brać pod uwagę.

Tak jak pisałem takie uśrednione analizy są zaburzone bo biorą pod uwagę w wielu przypadkach ceny mieszkań, których nikt rozsądny nie kupiłby pod wynajem, w miejscach w których wynajmować nie ma sensu i po cenach, które po uśrednieniu nic nie mówią o danej konkretnej dzielnicy. Co więcej średnie mieszają ze sobą segmenty kawalerek budżetowych, mieszkań premium czy wynajmowanych na pokoje albo na krótki termin. To są tymczasem zupełnie różne rodzaje działalności rządzące się własnymi prawami i mające różne wymagania kapitałowe i różne potencjalne poziomy rentowności przy innym poziomie ryzyka czy wymaganego zaangażowania.

Z tym zaangażowaniem i profesjonalizacją też jest kwestia taka, że często opinie ludzi, którzy mieli do czynienia z najmem są negatywne dlatego, że jak się przyjrzymy to nie podchodzili oni w profesjonalny sposób do zarządzania swoim mieszkaniem. Moim zdaniem albo się należy wyspecjalizować w tym i podchodzić profesjonalnie, stosować dobre wzorce umów, dobre praktyki jak selekcja najemców traktując to jako rodzaj działalności gospodarczej, etc, albo należy zlecić to komuś i pogodzić się z koniecznością płacenia pewnej kwoty za święty spokój.

Często porównuje się przy tym mieszkania czy to do działalności (na której można i owszem wyciągnąć dobre stopy zwrotu - pod warunkiem, że się umie ją dobrze prowadzić), czy to do giełdy albo obligacji. Tylko, że to jest tak jak z każdym rodzajem działalności - jeden ma do pewnego tematu więcej umiejętności i wyciągnie większą stopę zwrotu, inny więcej czasu zainwestuje i mu się uda, a inny będzie miał mniej szczęścia i straci. Na giełdzie można pieniądze zarobić i stracić. Łatwo się prognozuje patrząc wstecz co by było gdyby zamiast kupić mieszkanie ktoś zainwestował na giełdzie. tylko, że w przypadku giełdy jest znacznie większa zmienność i ryzyko. Za to ryzyko jest wyższe permium.

Generalnie nieruchomości charakteryzują się pewną stabilnością i przy dobrym zarządzaniu względnie niskim ryzykiem. Cóż, ceną za to są względnie niższe stopy zwrotu. Te stopy znacząco zależą też od tego jaką nieruchomość rozpatrujemy. Oczywiście są okresy kiedy te stopy są względnie wyższe niż np. obligacje, a są okresy kiedy można było na obligacjach zarobić więcej.  Tylko, że tu też trzeba wiedzy kiedy i co kupić. Nie każdy się na tym zna. Dobra praktyka nakazywałaby zatem mieć zdywersyfikowany portfel inwestycji w różne aktywa.

Do tematu nieruchomości pewnie będę wracał.