Inwestycja w mieszkania na wynajem - podsumowanie moich doświadczeń

Nie pisałem o tym na blogu, ale parę lat temu postanowiłem zainwestować w mieszkanie na wynajem. Najpierw jedno, potem kolejne. Nie chciałem pisać o temacie teoretyzując. Tym bardziej, że mam doświadczenie z komentatorami, którzy potrafią teoretyzując wypowiadać się autorytatywnie w tematach, o których nie mają pojęcia. Postanowiłem więc najpierw sprawdzić na własnej skórze i własnych pieniądzach, a potem się wypowiadać i opisywać.

Wcześniej pisałem o inwestowaniu grupowym w nieruchomości - też na podstawie własnego doświadczenia. Dziś o inwestycji w mieszkania z perspektywy czterech lat doświadczeń i czterech wynajmowanych nieruchomości.

Dla tych, którym się nie chce czytać, napiszę od razu, że żałuję. 

Strasznie żałuję... że nie kupiłem tych nieruchomości na wynajem dużo wcześniej...

Zdjęcie poglądowe

No więc po kolei.

Do tematu inwestowania w nieruchomości przymierzałem się od 2016 roku, ale na poważnie zabrałem się za to początkiem 2018. Po rozbiciu kilku świnek skarbonek okazało się bowiem, że mam do dyspozycji kwotę która zaczyna mieć sens w kontekście zakupu kawalerki. Oczywiście miała ona sens na określonym rynku na którym zamierzałem zainwestować i nie było to moje rodzinne miasto.

Wybór padł na aglomerację śląską gdzie najwięcej można było znaleźć ofert w stosunkowo niskich cenach i jednocześnie stopy zwrotu wydawały się względnie wysokie (dużo wyższe niż w dużych miastach w Polsce). Na wybór miał też wpływ fakt, że firma, której zamierzałem powierzyć zarządzanie nieruchomościami działa na Śląsku, a w razie potrzeby mogę tam dojechać w ciągu niecałych dwóch godzin.

Od samego początku założeniem było, że nie zamierzam zajmować się sam operacyjnie obsługą najmu. Plan zakładał powierzenie zarządzania wyspecjalizowanej w tym firmie (nie będę podawał nazwy bo ktoś będzie się zżymał, że to artykuł sponsorowany, a nie jest) jednej z większych tego typu w Polsce.

Oferty dostałem od firmy, która zajmuje się poszukiwaniem takich mieszkań na wynajem od inwestorów (jasne, że nie za darmo). Po kilku miesiącach kręcenia nosem na przysyłane oferty i nieudanych prób zgłoszenia chęci zakupu (ciągle ktoś był szybszy) w końcu udało mi się zaklepać nieruchomość. Pojechałem do Zabrza, obejrzałem mieszkanie po flippingu, kupione przez flipera na aukcji komorniczej i odnowione. Zdecydowałem, że je kupię. Mieściło się w budżecie, wymagało doposażenia w meble i tyle.

Nie będę podawał dokładnych kwot, ale uważam, że kupiłem je w dobrej cenie jak na powierzchnię i stan nieruchomości. Dane na końcu artykułu wydają się to potwierdzać. Meble zamówiłem w Ikei, przyjechali i zmontowali je fachowcy ze sklepu. Moje zadanie polegało na pomalowania jednej szafki, którą zdecydowałem się zachować, posprzątaniu i home stagingu, oraz podpisaniu papierów dla firmy zarządzającej.

Teraz po czterech latach powiem tak - historia tego mieszkania jest ucieleśnieniem przysłowia "pierwsze śliwki robaczywki" - otóż przetrwało ono już:

1. wyrejestrowanie działalności gospodarczej poprzedniego właściciela,
2. ucieczkę najemcy, który pozostawił po sobie bałagan i ściany do pomalowania, nie zapłacił jednego czynszu wymeldował się i zmienił nazwisko żeby uciec przed dłużnikami,
3. 3 miesiące pustostanu,
4. zalanie,
5. wymianę kabiny prysznicowej,
6. spalenie się instalacji elektrycznej.

Pomimo tych wszystkich problemów (z których tak na prawdę samodzielnie musiałem załatwić tylko ppkt a) zaś resztą zajęła się firma zarządzająca (też nie za darmo) i kosztów z nimi związanych, okazuje się, że mieszkanie to jest:

• najlepiej wynajmującym się mieszkaniem z całego portfela
• przynosi najwyższą stopę zwrotu w całym portfelu rzędu - uwaga ponad 7% (tak siedem) procent brutto w ujęciu rocznym.

Generalnie wszelkimi problemami technicznymi zajmuje się firma zarządzająca. Oni też oferują mieszkanie najemcom i załatwiają sprawy formalne. Mnie w tym mieszkaniu nie było od dnia zakupu. Czasem dzwonią do mnie albo piszą maila prosząc o decyzję co z danym tematem zrobić (naprawa, wymiana sprzętu). Czeka mnie w tym mieszkaniu jeszcze wymian drzwi wejściowych, ale obecny najemca stwierdził, że te które są na razie mu pasują i on tam zamierza jeszcze pomieszkać, więc z tym czekamy.

Drugie mieszkanie (Bytom) zostało kupione rok później, tego mieszkania nie widziała już moja żona, oglądałem je sam. Kupiłem je już niestety trochę drożej. Stąd niestety rentowność jest troszkę mniejsza. też miałem w nim pustostany, czasem trwające miesiąc albo i dłużej, ale generalnie nie był to powód do paniki. Ostatecznie się wynajmowało, a przychody z najmu pokrywały koszty z nawiązką. W tym drugim mieszkaniu miałem też wymianę pieca gazowego co/cwu co pociągnęło za sobą spore koszty. Niemniej jednak od 2019 roku, przychody, które wygenerowało, po odjęciu wszystkich kosztów sprawiają, że w 13% zainwestowane pieniądze się już zwróciły w formie przepływów gotówki.

Tutaj też były nieprzewidziane zwroty akcji w postaci zapuszczonego mieszkania (sprzątanie na koszt najemcy z wpłaconej przez niego kaucji), czy wypowiedzeń umowy przed terminem (potrącona kara za przedterminowe zerwanie umowy). generalnie tematem rozliczeń z najemcami, egzekwowaniem od nich czynszów, wpłat i rozliczeniem kaucji (tak z kaucji pokrywane są też naprawy uszkodzonych sprzętów), zajmuje się firma zarządzająca. Ja nigdy najemcy na oczy nie widziałem.

Trzecie (Sosnowiec) obejrzeliśmy razem i kupiliśmy za pieniądze uzyskane ze sprzedaży działki. Okazało się bowiem, że (jak policzyliśmy) inwestycja w postaci ziemi nie generowała bieżących przychodów tylko koszty (np. za regularne koszenie). Okazało się też, że ziemia wbrew pozorom nie drożeje tak szybko jak mieszkania. Włożenie tych samych pieniędzy w kawalerkę spowodowało, że uratowaliśmy pieniądze przed inflacją, a jednocześnie wygenerowaliśmy dodatkowy pozytywny przepływ pieniężny.

Czwartego mieszkania (Bytom) nawet nie pojechałem oglądać. I tak było do remontu i umeblowania. Wystarczyły mi zdjęcia i excel. Remontem zajęła się firma inwestycyjno zarządzająca. Jasne, że nie za darmo. Ale generalnie zmieściliśmy się w założonych widełkach co do kosztów. Sądząc po zdjęciach rezultat też zadowalający. Oczywiście na początku (tak bywa), parę miesięcy pustostanu - może musiało się uleżeć? W końcu jak się wynajęło, to jest wynajęte do dziś i te koszty utrzymania go w fazie pustostanu już się zwróciły.

Dodam tutaj, że kupowałem wszystkie nieruchomości za gotówkę, więc nie boli mnie pustostan i nie cierpię z powodu rosnących rat kredytu. Każdy miesiąc kiedy są one wynajęte to czysty cash flow. Dodatkowo trzy z tych nieruchomości uczestniczą  w czymś co można nazwać "programem wzajemnych ubezpieczeń od pustostanu". Chodzi o to, że właściciele puli mieszkań zrzucają się w danym miesiącu żeby pokryć koszt pustostanu tych, które nie są wynajęte. Generuje to koszty rzędu około 5%, ale powoduje, że w przypadku przestoju nasz cash flow jest i tak dodatni (dostajemy po prostu ekwiwalent czynszu). Generalnie wychodzi to na plus i zapewnia spokój ducha i wyższe stopy zwrotu.

Zdarzały się w kontaktach z firmą zarządzająca problemy komunikacyjne. Bywały też błędy w rozliczeniach, ale generalnie zostały one naprawione, i oceniając temat całościowo było tych problemów i stresów znacznie mniej, niż gdybym to ja miał osobiście użerać się z najemcami i generowanymi przez nich problemami, rozliczeniami, etc.

Należy sobie też uświadomić pewien fakt - nigdy nie jest zupełnie bezproblemowo. Problemy różnego rodzaju (zalanie, zepsute drzwi, przepalony kabel, ucieczka najemcy) będą zawsze. To jest pewna statystyka. Grunt to tak zabezpieczyć się aby nas te problemy nie stresowały (podpisywać dobre umowy, zlecać zarządzanie tym co się na tym znają, ubezpieczać pewne ryzyka). Czasem te środki zabezpieczające kosztują. To normalne, że komuś kto za nas zarządza tematem naprawy kabiny prysznicowej trzeba zapłacić, albo że ubezpieczenie kosztuje, ale ustalmy jaka jest alternatywa (w postaci naszego czasu i kosztów dojazdu, stresu, czy utraconych korzyści).

Ważne jest, żeby podchodzić do tematu chłodno racjonalnie. Liczyć kasę (co jasne), ale stawiać sobie też pytania o alternatywne koszty jakie mielibyśmy gdyby np. zainwestować gdzie indziej, albo zajmować się obsługą najmu osobiście. 

Jest jeszcze jeden ciekawy aspekt sprawy, który ma związek z inwestycją w nieruchomości. W przeciwieństwie do lokaty, gdzie patrzymy tylko na stopę zwrotu, tutaj kapitał w postaci mieszkania rośnie w cenie. Jasne, że znajdą się tacy, którzy powiedzą, że nie zawsze, że czasem spada, etc. Jasne. Tylko, ze jeżeli się nie przepłaci kupując, tylko wyłapie okazję poniżej przeciętnej ceny rynkowej to może się okazać, że ta wartość zainwestowanych pieniędzy jest względnie dobrze ochroniona. 

No i tu tez się okazuje, że wiem o czym mówię bo tak się składa, że robiłem operaty wyceny tych mieszkań w listopadzie zeszłego roku, więc mam na stole twarde dane:

• mieszkanie "pierwsze" - Zabrze - zakup w połowie 2018, wartość z wyceny w listopadzie 2021 wynosiła 152% ceny inwestycji (łącznie z kosztami okołozakupowymi);
• mieszkanie "drugie" - Bytom - zakup w połowie 2019, wartość z wyceny na listopad 2021 również 152% wartości inwestycji (no jeśli doliczę ten piec co go wymieniłem w ubiegłym roku to wyjdzie 143%);
• mieszkanie "czwarte" - Bytom - zakup w połowie 2021, wartość z wyceny na listopad 2021 wyszła 166% kosztów inwestycji zakupu.

Jako koszty inwestycji liczę cenę zakupu, plus koszty remontu i doposażenia, koszty transakcyjne - prowizje notariusza, pośrednika, firmy inwestycyjnej, koszty nadzoru nad remontem - jednym słowem wszystko co trzeba było zapłacić, żeby doprowadzić mieszkanie do stanu wynajmowalnego.

Jest jeszcze jeden aspekt, który poza kupowaniem za gotówkę, niewątpliwie miał wpływ zarówno na stopę zwrotu jak i poziom zadowolenia. Kupowałem mieszkania na rynku wtórnym, wyłapując tzw. "okazje", których kilka lat temu było znacznie więcej. Musiałem nie raz i tak czekać dosyć długo z gotówką, zanim się coś trafiło. Rynek deweloperski był niestety ( jiest nadal) znacznie przewartościowany. Znacznie korzystniej można wyjść polując na okazję z pomocą znających się na tym pośredników.

Już rozumiecie, dlaczego żałuję, że nie zainwestowałem w te mieszkania wcześniej? No i rozumiecie dlaczego to kupione jako pierwsze pomimo wszystkich związanych z nimi kosztów i przygód, jak i to ostatnie, które stało puste przez kilka miesięcy, czy też to środkowe w którym musiałem ponieść koszty wymiany pieca okazują się niezłą inwestycją?